 |
IMI –
IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE IMOVEIS
O IMI veio substituir a Contribuição Autárquica,
entrou em vigor a 1 de Dezembro de 2003, é um imposto anual
e incide sobre o valor patrimonial dos prédios rústicos
e urbanos, localizados em território nacional.
Cálculo da taxa
Para efeitos de taxa a aplicar, considera-se que:
Tipo
de Prédio |
Taxas |
| Prédios
Rústicos |
0,8% |
| Prédios
Urbanos |
0,4% a 0,8% |
| Prédios
Urbanos avaliados pelas regras do IMI |
0,2 % a 0,5 % |
Isenções
Em situações muito concretas, o Estado consagra o
benefício da isenção do pagamento deste imposto,
a saber:
- Prédios urbanos que tenham sido objecto de ampliação
ou remodelação ou adquiridos a título oneroso,
desde que se destinem a habitação própria e
permanente.
- Valor patrimonial tributário até €157.500,
o período de isenção é de 6 anos.
- Valor patrimonial tributário de € 157.500 a €
236.250, o período de isenção é de 3
anos.
- Prédios de reduzido valor patrimonial adquiridos por sujeitos
com rendimentos baixos. Considera-se que não há lugar
ao pagamento de IMI, caso o contribuinte tenha rendimentos inferiores
a 10.000€ e património não superior a 50.000€.
- Imóveis que sejam objecto de reabilitação
urbanística.
- Imóveis que sejam objecto de projectos de preservação
do património imobiliário tradicional. A isenção
aplica-se durante dois anos a contar da data de emissão da
respectiva licença edílica.
- Prédios urbanos adquiridos para fins de reabilitação
urbanística, tendo em conta que as obras a efectuar terão
que ter início no período de dois anos a contar da
data de aquisição do imóvel.
IMT – Imposto Municipal
sobre Transmissões Onerosas de Bens
O IMT veio substituir a SISA, entrou em vigor a 1 de Janeiro de 2004
e tem como objecto de aplicação, a transmissão
onerosa do direito de propriedade ou de figuras parcelares deste direito
(uso e habitação, direito de superfície, usufruto,
entre outros) sobre bens imóveis.
O Código do IMT é inovador na medida em que, de forma
a fazer face à forte evasão fiscal que caracterizava
o imposto anterior, as procurações irrevogáveis
e as cessões de posição contratual em contratos
(promessa de compra e venda de imóveis), passam a estar sujeitas
a tributação.
Cálculo da taxa
Para efeitos de cálculo de taxa a aplicar, estabeleceu-se que:
- O valor máximo de IMT para habitação própria
e permanente é de 6%, - Os prédios rústicos ficam
sujeitos à taxa de 5%,
- Outros prédios urbanos são taxados em 6,5%, - Se o
adquirente tiver residência ou sede em país, território
ou região sujeito a um regime fiscal claramente favorável,
a taxa será sempre de 15%, não havendo espaço
para qualquer redução ou isenção.
Uma forma simples de calcular o valor de IMT que vai pagar no seu
Crédito Habitação consiste em aplicar ao valor
da escritura do imóvel a respectiva taxa desse escalão
e, posteriormente, abater o valor da parcela associado.
Escalões |
Taxa
a aplicar |
Valor
a abater |
Até €85
500 |
0% |
€ 0,00 |
Superior a €
85. 500 até € 117. 200 |
2% |
€ 1.710 |
Superior a €
117. 200 até € 159. 800 |
5% |
€ 5.226 |
Superior a €
159. 800 até € 266. 400 |
7% |
€ 8.422 |
Superior a €
266. 400 até € 532. 700 |
8% |
€ 11.086 |
Superior a €
532. 700 |
Taxa
Única de 6%
1986 |
Ex: Valor de escritura (€ 125.000,00)
* Taxa a Aplicar (5%) – Valor a abater (€ 5.226) = €
1.024
Isenções
- Habitação Própria e
Permanente, cujo valor de aquisição não exceda
os € 85.500
- Imóveis classificados como património cultural
IS – IMPOSTO SELO
É o imposto mais antigo do sistema
fiscal português, tem uma aplicação muito vasta,
incidindo em todos os actos, contratos, documentos e demais factos
previsto na Tabela Geral do Imposto de Selo.
A tributação deste imposto é
da responsabilidade das entidades com interesse económico
nos actos realizados ou contratos celebrados e deverá ser
feita nas tesourarias de finanças ou em qualquer outro local
designado pela lei para o efeito, até ao dia 20 do mês
seguinte àquele em que a obrigação de pagamento
se tenha constituído. A título de exemplo, nos actos
e contratos, a obrigação de pagamento constitui-se
no momento da sua assinatura pelos outorgantes.
No Crédito Habitação,
o imposto de selo incide sobre o valor de aquisição
do imóvel.
ENCARGOS COM O PROCESSO CH
- Comissão de Abertura de Dossier –
As Instituições Financeiras cobram uma taxa pelo estudo
do processo de crédito. Este montante varia de Instituição
para Instituição.
- Despesas de Avaliação
– Montante pago à Instituição Financeira
pela avaliação do imóvel a financiar e vistorias
à respectiva construção ou obras. Tal como nas
despesas de abertura este valor é livre e pode variar de Instituição
para Instituição.
- Solicitadoria
– Se assim o desejar e, mediante pagamento,
o Cliente tem ao seu dispôr um serviço para tratamento
de toda a documentação necessária para a escritura.
- Amortização – As amortizações
podem ser Totais ou Parciais: Os bancos cobram 0.5% para financiamentos
com taxa variável e 2% para os de taxa fixa
- Registos – Antes de ser realizada a escritura pública
devem ser
efectuados os Registos Provisórios de Aquisição
e de Hipoteca na
Conservatória do Registo Predial.
- Escritura Pública – Efectiva-se a compra e venda do
imóvel com a celebração de escritura pública
em Cartório Notarial (art. 875º do Código Civil).
PASSO A PASSO DO CH
O Crédito Habitação pode ser contraído
para um leque de opções, que vai da simples aquisição
do imóvel, à construção, obras ou investimento
para arrendamento.
Nele intervêm os compradores do mesmo (em caso de aquisição),
a instituição financeira, que concede o empréstimo
e aceita a hipoteca como garantia do mesmo, o notário, que
reconhece a validade do contrato de mútuo celebrado entre a
instituição bancária e o comprador, através
da escritura pública e, por último, o solicitador (caso
o comprador “invoque” o serviço), que assegura
um conjunto de trâmites que garantem a segurança legal
do negócio imobiliário.
O processo tem início com a análise da documentação
pessoal do proponente e do imóvel.
Documentos pessoais: BI, Cartão de Contribuinte, Última
Declaração de IRS e respectiva nota de liquidação,
Declaração da Entidade Patronal com vínculo e
antiguidade, 3 Últimos recibos de vencimento e 4 Extractos
Bancários.
Documentos do imóvel: Plantas do Imóvel, Caderneta Predial
Actualizada, Certidão de Teor, Ficha Técnica de Habitação
(se construído após 30 de Março de 2004) e Licença
de Utilização.
A documentação solicitada varia de instituição
para instituição e de acordo com a finalidade do crédito.
Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV)
É um documento de carácter legal que formaliza o compromisso
de compra e venda, bem como, as condições de transacção
do imóvel entre as partes.
O CPCV deverá ser assinado pelas duas partes e reconhecido
notarialmente.
Por norma, no momento da celebração do contrato, o comprador
entrega ao vendedor um montante que representa o sinal da compra da
casa.
Este documento deve ser apresentado no acto da Escritura de Aquisição
e Hipoteca.
O CPCV poderá estar sujeito ao pagamento de Imposto sobre as
Transmissões Onerosas de Imóveis.
Montante Máximo de Financiamento
O montante máximo do financiamento dependerá sempre
do valor do imóvel ou do valor de aquisição (o
menor dos dois valores), podendo, excepcionalmente, chegar aos 100%.
Aqui, importa ter em atenção um conceito relevante –
taxa de esforço – que consiste em verificar o peso das
responsabilidades do agregado familiar sobre o seu nível de
rendimentos.
Pré – Aprovação
Celebrado o Contrato de Promessa de Compra e Venda e reunidos os documentos
necessários, a instituição reúne as condições
para fazer a pré -aprovação do empréstimo.
Avaliação
Uma vez concedido o empréstimo, é realizada uma avaliação
ao imóvel, com o objectivo de atribuir valor hipotecário
ao mesmo.
A Negociação do Crédito
Nesta ocasião, o cliente terá que decidir como será
efectuado o pagamento do seu empréstimo. Este será realizado
através de prestações compostas por juros e capital.
As prestações podem ser:
- Constantes: O valor é constante durante o tempo de vida do
empréstimo, alterando-se apenas com as revisões da taxa
de juro / indexante ou das condições previamente acordadas.
- Progressivas: O valor das prestações vai evoluindo
ao longo da vida do empréstimo.
O cliente tem ao seu dispor 2 opções de taxa de juro:
- Fixa: Tal como o nome indica, a taxa é fixa durante o tempo
de vida do empréstimo. É uma excelente opção
de taxa se a conjuntura for de subida das taxas de juro.
- Variável: A taxa é revista de acordo com uma periodicidade
previamente acordada com o banco.
As instituições financeiras exigem que sejam contratados
seguros, associados ao Crédito Habitação, de
forma a minimizarem o seu risco.
- Seguro Multirriscos: Este seguro protege o imóvel de riscos
tais como roubo, incêndio, danos por explosões ou inundações.
- Seguro Vida: Assegura o pagamento do capital em dívida, em
caso de morte ou invalidez permanente.
Registos Provisórios de Aquisição e Hipoteca
Após aprovação do crédito, é necessário
efectuar os registos provisórios de aquisição
e hipoteca na Conservatória do Registo Predial, de forma a
assegurar a concretização da transacção
do imóvel.
Para este efeito, a instituição bancária emite
um documento com os valores da hipoteca.
Estes têm uma validade de 6 meses a contar da data do pedido
na Conservatória.
Marcação de Escritura
Com cópia das apresentações dos registos, a instituição
financeira pode então proceder à marcação
da escritura no notário.
IMT
Marcada a data da celebração da escritura definitiva,
é necessário proceder ao pagamento do Imposto Municipal
sobre Transmissões Onerosas de Imóveis.
Escritura
É o documento onde se formaliza a transacção
do imóvel, a contratação e condições
do crédito e a constituição da hipoteca.
Registo do Imóvel nas Finanças
A aquisição do imóvel deverá ser participada
à Repartição de Finanças da sua área
de localização, nos 60 dias a contar da data da escritura,
para efeitos de inscrição ou actualização
das matrizes prediais.
IMI
Também na Repartição de Finanças, é
apresentado o pedido de isenção do Imposto Municipal
sobre Imóveis.
Valor Tributável Anos de Isenção
Até € 157.500 6 Anos
Superior a € 157.500 até € 236.250 3 Anos
Superior a € 236.250 0
Valor
Tributável |
Anos
de Isenção |
| Até €
157.500 |
6 Anos |
| Superior a €
157.500 até € 236.250 |
3 Anos |
| Superior a €
236.250 |
0 |
Conversão de registos
Após efectuada a escritura de compra e venda, a instituição
financeira procede à conversão em definitivos dos registos
provisórios.
|
